Les 5 erreurs bancaires qui vous empêchent de décrocher votre crédit et des conditions de ce crédit.

Si le montant de vos mensualités est supérieur au loyer que vous pourrez toucher, vous n’êtes évidemment plus gagnant.

Voilà pourquoi vous auriez tort de ne pas mettre en place une réelle stratégie
pour décrocher les meilleures conditions de crédit possibles.

Or votre marge de manoeuvre ne se situe pas forcément là où vous le croyez.
La première idée reçue, très répandue, est qu’il est impossible de décrocher un crédit pour financer de l’investissement locatif si l’on n’est pas déjà propriétaire de sa résidence principale.


Si cette idée reçue à la vie dure, c’est qu’elle n’est pas totalement fausse : les banquiers ne sont pas des spécialistes de l’investissement immobilier. Ils préfèrent les profils « qui rentrent dans les cases », les schémas traditionnels. Bref, un parcours du type « j’achète ma résidence principale puis si j’ai assez d’argent, j’investis ».


Or votre objectif est justement d’investir pour avoir plus d’argent.
La solution :


Heureusement, dans les faits, vous pouvez parfaitement obtenir un crédit immobilier pour de l’investissement sans être propriétaire de votre résidence principale.


Absolument rien ne vous oblige à passer par cette étape préalable.
Pour vaincre les réticences du banquier, il faut que vous lui démontriez votre raisonnement.


Vous devez être en mesure de justifier votre choix.


Et si le banquier fait la sourde oreille, c’est peut-être parce que vous ne vous adressez pas au bon interlocuteur.

En arrivant à la banque, vous êtes tombé « sur un petit jeune ». Vous vous êtes frotté les mains, en vous disant « il est nouveau dans le métier, il n’y connaît rien, je vais le mener là où j’ai envie sans aucun problème ».
Or c’est tout l’inverse qui s’est produit.


Tout simplement parce que plus votre banquier a de l’ancienneté et un statut élevé
dans la banque, plus il a du pouvoir de décision.


Ce petit jeune de 25 ans fraîchement diplômé a peut-être l’autorisation de débloquer des crédits à hauteur de 200 000 € seulement.

Au-delà, il va devoir faire valider votre dossier à divers échelons de sa hiérarchie. Autant d’étapes où les choses peuvent coincer. Il aura également moins d’expérience et de poids que quelqu’un de plus expérimenté pour défendre votre dossier. Et cela contribuera évidemment à allonger les délais, avant de connaître la décision de la banque.

Pour savoir jusqu’à quel montant votre banquier peut prendre seul ses décisions,
vous devez lui demander quelle est sa délégation.


Si vous vous rendez compte qu’elle est trop basse par rapport à vos besoins en financement, demandez à être suivi par un autre conseiller. L’idéal : viser immédiatement le directeur de l’agence.

Les 5 erreurs bancaires qui vous empêchent de décrocher votre crédit


Allez-vous louer le bien en meublé ou nu ? Faire de la colocation ou viser des familles? Pour de la location de court ou long terme ?

Vous devez avoir les réponses à toutes ces questions et expliquer pourquoi vos choix sont les plus adaptés au profil du bien que vous souhaitez que la banque finance.


L’astuce qui change tout : n’hésitez pas à venir avec une photocopie de tous vos documents, à laisser au banquier. Il saura ainsi se souvenir de vos arguments et aura également tous les documents sous la main pour faire avancer votre dossier rapidement.


Erreur bancaire Numéro 3 :Croire que vous pouvez venir comme vous êtes.


Ici, je ne parle pas que du physique. Bien sûr, il est nécessaire de s’habiller convenablement et d’arriver à l’heure pour un rendez-vous avec son banquier et ainsi dégager une image de sérieux.

Mais cela ne vous servira pas à grand-chose si, en consultant vos relevés de compte, ce dernier découvre ensuite que vous êtes un dépensier invétéré, perpétuellement à découvert.


En effet, le banquier a pour mission de vous donner un score. Et ce score va déterminer le niveau de risque que vous représentez pour la banque, et donc conditionner ce qu’elle accepte de vous prêter et les conditions dans lesquelles elle accepte de le faire.

La solution :


Vous pouvez tout à fait améliorer votre profil, et donc votre potentiel score, avant
de demander un prêt. Pour cela, vous devez vous construire une identité bancaire
irréprochable.

Si vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier, prenez dès maintenant garde
à la tenue de vos comptes en banque. Evitez à tout prix de vous retrouver à découvert.


Le banquier vous pardonnera quelques accrocs occasionnels mais ne pourra
pas vous suivre si le découvert ressemble chez vous à un mode de fonctionnement
à part entière.

• Faites la traque aux « mauvaises dépenses » :


Pas d’excès sur les sites de jeux en ligne, sur les paris sportifs, pas le moment non
plus de se lancer dans une frénésie de shopping.


• Faites la traque aux « mauvaises cartes » :


Les banquiers détestent les crédits revolving, c’est-à-dire toutes ces cartes de paiement qui reposent en réalité sur du crédit, offertes notamment par les grandes
chaînes de magasins.

Les 5 erreurs bancaires qui vous empêchent de décrocher votre crédit


• Faites la traque à l’excès de crédit :

Evitez de paraître « accroc » au crédit. Vous pouvez avoir un autre crédit immobilier en cours, éventuellement un crédit à la consommation, mais si chaque dépense de votre vie – voiture, ordinateur, vacances – repose sur la souscription d’un crédit à la consommation, vous n’aurez aucune chance de décrocher un financement pour votre investissement.


Pour faire simple, assurez-vous d’avoir un profil « propre » sur l’ensemble de ces
points, au moins depuis plusieurs mois, avant de vous présenter devant un banquier.


Erreur bancaire Numéro 4 :


Ne pas avoir travaillé vos maths


Il est possible d’influencer un banquier, grâce à vos arguments, la relation que vous entretenez avec lui, le potentiel de votre projet. Pour en arriver là, vous devez mettre les chiffres de votre côté. Car une fois que vous serez sorti de son bureau, le banquier va mettre des chiffres en face de cases, et mieux vaut que ceux-ci plaident envotre faveur.


Le problème est que beaucoup d’investisseurs pensent que décrocher un emprunt
se joue sur quelques données seulement : le prix de vente du bien qu’ils veulent
acheter, le salaire qu’ils touchent chaque mois et le loyer qu’ils vont toucher une foisle bien mis en location.

Certes, ces chiffres sont importants, mais ils ne suffisent pas.


La solution :Il existe 3 astuces financières à connaître absolument :
• Prenez bien en compte tous vos revenus

Vous êtes trop modeste ! Bien des investisseurs ne savent pas se mettre en avant devant le banquier. Ils oublient par exemple de mentionner certains revenus, comme des primes et des systèmes de participation et intéressement.

Une fois que vous avez bien mis en avant tout ce que vous gagnez réellement chaque année vient le moment de prouver que vous avez des réserves : vous pourrez continuer à rembourser la banque, même en cas de coup dur. Vous pourrez aussi faire face à des dépenses imprévues sur votre bien, comme un ravalement par exemple.

Détaillez votre épargne auprès de votre banquier en soulignant, si possible, ses différentes natures. Exemple : de l’épargne monétaire pour faire face à des imprévus de court terme, des fonds sécurisés ou peu risqués pour une épargne de moyen terme et des investissements plus risqués, sur les marchés financiers, pour votre épargne de long terme.

Les 5 erreurs bancaires qui vous empêchent de décrocher votre crédit


Il n’est pas nécessaire que les montants soient importants. L’essentiel est de démontrer au banquier que vous disposez d’une stratégie patrimoniale et que vous êtes encapacité de faire face à des imprévus.


• Sachez sur quoi se base le banquier pour calculer le montant qu’il va vous prêter
C’est une erreur trop répandue encore.

Les investisseurs font des simulations de remboursement d’emprunt en se basant sur le loyer qu’ils espèrent pouvoir toucher en mettant le bien en location. Ils prennent en compte 100 % du loyer.


Or sachez que le banquier ne se base pas sur le total du loyer touché. Il ne prend,
pour ces estimations, que 70 % du montant du loyer. Si vous pensez toucher un loyer de 1 000 € pour un bien, de son côté, le banquier considèrera que votre revenu locatif sera de 700 €.


Ce dernier déduit ainsi les charges de l’appartement, les charges fiscales et prend
une marge de sécurité face à une éventuelle vacance locative. Ne vous trompez donc plus en faisant vos estimations.


• Visez un financement à 110 %


Autre erreur commune : demander à emprunter le prix exact du bien. Pourquoi vous arrêter là ? Avez-vous entendu parler du financement à hauteur de 110 % ?
Cela signifie que la banque finance non seulement le prix d’acquisition du bien, mais aussi les frais de notaire. Vous n’avez donc pas à les financer vous-même. Cela vousévite de devoir toucher à votre épargne en monétaire, ou de devoir solder certains de vos placements pour dégager la trésorerie nécessaire.


Les banques sont familières du financement à hauteur de 110 %, son obtention dépendra de la solidité financière de votre dossier et des garanties que vous serez en mesure d’apporter.


Erreur bancaire Numéro 5 :


Croire que vos efforts de négociation doivent porter uniquement sur le taux du crédit


Les emprunteurs ont tendance à juger de la « qualité » d’une proposition de crédit
uniquement sur le taux proposé. Ensuite, ils consacrent toutes leurs manoeuvres de négociation à faire baisser ce taux.


Sachez, d’une part, que les taux sont déjà très bas et que la marge de manoeuvre pour les réduire encore est relativement faible. Et d’autre part, qu’il existe des éléments plus faciles ou plus intéressants à négocier avec votre banque.
La solution :


• Négocier la durée du prêt

Les 5 erreurs bancaires qui vous empêchent de décrocher votre crédit



Cela changera peut-être un jour mais, à l’heure actuelle, les taux demeurent particulièrement bas. Plutôt que de négocier votre taux, négociez plutôt la durée de
votre crédit. En matière d’investissement locatif, les banques proposent souvent des crédits sur 15 ans.

Regardez plutôt si un crédit sur une durée plus longue peut être plus intéressant, par exemple sur 20 ans. C’est un moyen de faire baisser le montant des remboursements chaque mois et donc de dégager plus de cash-flow par rapport aux revenus locatifs que vous allez percevoir.


• Négocier le montant de l’assurance emprunteur


L’assurance emprunteur est obligatoire, elle est souvent relativement coûteuse. Vous avez le droit de vous adresser à la concurrence, mais cela peut allonger la durée de traitement de votre dossier par la banque. Souvent, la mention d’offres concurrentes plus attractives peut encourager la banque à négocier sa propre proposition en matière d’assurance emprunteur.


• Négocier les conditions de remboursement du crédit


Un crédit est le plus souvent assorti de frais supplémentaires dès lors que vous sortez du cadre défini initialement. Vous souhaitez faire un remboursement anticipé ?

Vous payez des frais. Vous souhaitez reporter l’échéance de votre prêt ? Vous payez
des frais.Il est tout à fait possible de négocier le montant de ces frais, voire d’obtenir leur suppression.

Cela vous permettra de profiter de beaucoup plus de flexibilité pour gérer
votre crédit. Si vous avez un apport de cash inattendu, vous aurez ainsi la liberté d’en rembourser une partie de manière anticipée. A l’inverse, en cas de vacance locative,vous pouvez aussi suspendre quelques échéances de remboursement pour ne pastomber dans le rouge, sans que cela ne porte trop à conséquence.


• Négocier les frais de dossier


Lorsqu’elle vous accorde un crédit, la banque vous facture des frais de dossier : un
montant fixe ou un pourcentage de la somme empruntée. Ces frais peuvent faire
l’objet d’une négociation.

Il existe donc de multiples leviers d’action pour non seulement obtenir un crédit
immobilier destiné à financer de l’investissement locatif, mais aussi pour améliorer les conditions de ce crédit.


Notre conseil :


Soyez irréprochable tout au long de la procédure. Montez un dossier solide, devancez les demandes du banquier en apportant les pièces nécessaires et restez courtois en toutes circonstances.

N’hésitez pas à lui faire des propositions, des « offres », telles que placer votre épargne dans son établissement ou y ouvrir un compte pour vos enfants, plutôt que de le menacer de claquer la porte. En effet, si vous faites cela, il y a peu de chances pour qu’il vous coure après et vous fasse une meilleure offre.

Evitez donc de tomber dans les mêmes erreurs que beaucoup d’investisseurs et vous parviendrez à tirer votre épingle du jeu face à un banquier.

Les 5 erreurs bancaires qui vous empêchent de décrocher votre crédit


Bonus


Financez votre investissement locatif


en vous passant de la banque grâce à cette méthode méconnue
Connaissez-vous le crédit vendeur ?


Ce mécanisme permet de financer une acquisition immobilière grâce à un crédit…
mais qui n’est pas souscrit auprès de la banque !


Avec cette solution, c’est le vendeur du bien qui vous accorde un crédit.
Concrètement, au lieu de lui payer le bien en une fois, vous en payez une somme
définie à l’avance chaque mois. Evidemment, ce système n’est pas gratuit et vous devez aussi rembourser des intérêts au vendeur du bien, de même que vous en auriez remboursé à la banque.


Pourquoi le vendeur peut-il accepter de mettre en place un crédit vendeur ?
Tout simplement car cela lui permettra de toucher plus. En cas d’une vente « normale», il ne touche que le prix du bien. Mais un crédit vendeur lui rapportera, à
terme, plus d’argent, grâce aux intérêts.


Comment mettre en place un crédit vendeur ?


Le crédit vendeur et ses modalités doivent être rédigés par un notaire. Le mécanisme peut porter sur l’intégralité du prix de vente ou sur une partie seulement.


Sachez que vous devrez souscrire à une assurance privée, afin de parer à un éventuel décès ou une invalidité.

Côté investisseur, le procédé est intéressant car souvent moins coûteux qu’auprès
d’une banque.


Le saviez-vous ?


Les accords avec les vendeurs peuvent aller encore plus loin que le crédit vendeur.
Deux vendeurs peuvent ainsi décider d’échanger leurs biens en vente. Si les biens nereprésentent pas le même montant, le vendeur dont le bien est moins cher verserale complément sous forme monétaire.


Ce dispositif particulier fait l’objet d’un encadrement et doit se faire par le biais d’unnotaire.

Les 5 erreurs bancaires qui vous empêchent de décrocher votre crédit



Mais pour passer à l’action, il existe des dizaines d’autres choses à connaître et de pièges à éviter. Avant tout, gardez bien en tête que l’investissement immobilier est l’un des moyens les plus sûrs d’accéder rapidement à l’indépendance financière.
C’est en effet le seul investissement qui permet de faire travailler des sommes importantes

TOUT DE SUITE, sans avoir à passer de longues années à les mettre de côté.
Si vous voulez aller plus loin, la première chose à faire est de SE FORMER.
En immobilier, les sommes en jeu sont énormes. Il faut bien choisir son bien, son
mode de location, sa fiscalité.


Mieux vaut mettre toutes les chances de son côté.


C’est pour cela que j’ai créé un Club, réservé aux personnes qui souhaitent se
construire ou qui se sont construit un empire immobilier.


Il s’agit du Club des Investisseurs Immobiliers.


J’ai créé avec des amis de longue date, investisseurs immobiliers comme moi, ce clubdestiné à l’investissement dans la pierre, que nous considérons comme le fondementde toute indépendance financière.


J’ai rassemblé autour de moi des experts et investisseurs hors pair.
Nous diffusons le 15 de chaque mois une publication absolument unique visant à se construire un patrimoine immobilier ultra-rentable en moins de 3 ans !
Aujourd’hui, Le Club des Investisseurs Immobiliers compte plus de 10.000 membres,dans toute la France.
Nous partageons nos connaissances, nos trucs, nos bonnes affaires, via une publicationmensuelle réservée aux membres.

Ces conseils sont rédigés par des professionnels qui vous racontent les dessous du
marché, et par des investisseurs actifs qui font réellement fortune dans ce domaine.L’objectif est de faire en sorte que chaque membre du Club puisse, en 3 ans ou plus,se bâtir un patrimoine immobilier ultra-rentable.